管理会社から家賃が振り込まれない

賃貸経営を管理会社に任せていると、入居者から集金された家賃が期日を過ぎても口座に振り込まれない、というトラブルが起こることがあります。こちらの記事では、管理会社から家賃が振り込まれない主な原因と、港区で賃貸物件を所有するオーナーが取るべき対処法、そして未然に防ぐための管理会社選びのポイントについて解説しています。賃貸管理でお困りのオーナーは、ぜひ本記事の内容を参考にしてください。

管理会社から家賃が振り込まれない主な原因

まずは、なぜ管理会社から家賃が振り込まれないのか、その主な原因について確認していきましょう。原因によって取るべき対応が変わるため、状況を冷静に見極めることが大切です。

送金処理のミス・システムエラー

もっとも軽度なケースが、管理会社側の送金処理のミスや、銀行側のシステムエラーによるものです。振込データの取りこぼしや入力ミス、金融機関の処理遅延などによって、一時的に入金が確認できないことがあります。この場合は、管理会社へ問い合わせることで速やかに解決するケースがほとんどです。

入居者による家賃の滞納

そもそも入居者が家賃を滞納しており、管理会社に家賃自体が入っていないという場合もあります。この場合は管理会社が悪いわけではありませんが、入居者への督促状況や滞納の経緯について、管理会社から適切に報告が行われているかを確認する必要があります。報告や督促を怠っている場合は、管理会社の対応姿勢そのものに問題があるといえます。

管理会社の資金繰りの悪化・使い込み

入居者はきちんと家賃を支払っているにもかかわらずオーナーへ送金されない場合、管理会社の資金繰りが悪化し、預かった家賃を運転資金などに流用（使い込み）している可能性があります。これは本来あってはならない行為であり、送金遅延が慢性化している場合は特に注意が必要です。

管理会社の倒産

送金遅延が続き、担当者と連絡が取れなくなった場合は、管理会社が倒産寸前、あるいはすでに倒産しているおそれもあります。この段階に至ると預けた家賃の回収が難しくなるケースが多いため、被害を最小限に抑えるためにも早急な行動が求められます。

家賃が振り込まれないときにオーナーが取るべき対応

管理会社から家賃が振り込まれないとき、オーナーはどのように行動すればよいのでしょうか。被害の拡大を防ぐため、段階を踏んで対応していくことがポイントです。

まずは管理会社へ連絡し送金状況を確認する

入金が確認できない場合は、まず管理会社の担当者へ電話などで連絡を取り、送金状況を確認します。単純な処理ミスやシステムエラーであれば、この時点で解決することがほとんどです。連絡した日時や回答内容は、後々のトラブルに備えて記録しておくことをおすすめします。

送金遅延は「契約違反」であると認識する

家賃の送金日は、管理受託契約であらかじめ定められているのが一般的です。期日どおりに振り込みがない時点で、管理会社側の契約違反（債務不履行）にあたります。「少しの遅れだから」と見過ごしていると、2カ月分・3カ月分と被害が拡大し、気づいたときには取り返しのつかない金額になっているケースもあります。遅延に気づいた時点で、速やかに行動することが大切です。

内容証明郵便で正式に督促する

電話や口頭での催促に応じない場合は、内容証明郵便を送付し、支払いを正式に督促します。内容証明郵便は「いつ・どのような内容の請求を行ったか」を公的に証明できるため、後に法的手段へ進む際の証拠としても有効です。あわせて、支払期限や管理契約の解除についても書面で明確に伝えておくとよいでしょう。

入居者への家賃振込先を切り替える

督促しても状況が改善しない場合は、翌月以降の家賃が管理会社を経由しないよう、入居者と直接連絡を取り振込先を変更します。賃貸借契約書で入居者の連絡先を確認し、これ以上の家賃が管理会社に渡らないよう早急に手を打つことが被害拡大の防止につながります。

弁護士へ相談し法的手段を検討する

数カ月にわたって支払いが滞っている場合や、担当者と連絡が取れない場合は、弁護士へ相談し、債権保全や法的手段を検討します。少額訴訟や支払督促といった手続きのほか、賃料の不払いは管理契約における重大な債務不履行にあたるため、契約解除の正当な理由にもなります。一度でも家賃の送金が遅れた管理会社との契約は、速やかに解除することも選択肢に入れましょう。

賃貸住宅管理業法の「分別管理義務」も確認を

2021年に本格施行された「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（賃貸住宅管理業法）」では、管理会社に対して分別管理義務が定められています。これは、管理会社が入居者から預かる家賃・敷金・共益費などを、自社の財産や他の物件の資金と区分して管理しなければならないという義務です。

分別管理は、万が一管理会社が経営破綻に陥った場合でも、オーナーの財産が毀損されないように保全することを目的としています。管理を委託する際には、家賃の管理口座が自社の口座と明確に区別されているか、管理受託契約ごとに帳簿が作成されているかなど、分別管理が適切に行われている会社かどうかを確認しておくと安心です。

家賃の未送金トラブルを未然に防ぐ管理会社選びのポイント

そもそも家賃が振り込まれないトラブルに巻き込まれないためには、契約前の管理会社選びが重要です。ここでは、チェックしておきたいポイントを紹介します。

送金日・送金ルールが契約書で明確になっているか

家賃の送金日や送金方法、遅延が生じた場合の対応が管理受託契約書で明確に定められているかを確認しましょう。ルールが曖昧な会社は、トラブル時の責任の所在も不明確になりがちです。

分別管理を徹底しているか

前述のとおり、賃貸住宅管理業法に基づく分別管理を徹底しているかは重要な判断材料です。賃貸住宅管理業者としての登録を受けているか、家賃の管理体制が整っているかも合わせて確認しておきましょう。

経営状況・管理実績を確認する

送金遅延や倒産のリスクを避けるためには、管理会社の経営状況や管理実績、これまでの評判を確認しておくことが大切です。管理戸数や運営年数、口コミなどを参考に、安定して業務を続けられる会社かどうかを見極めましょう。

家賃が振り込まれないときは早めの行動を

管理会社から家賃が振り込まれない場合、その原因は単純なミスから資金繰りの悪化、倒産までさまざまです。いずれのケースでも、放置すると被害が拡大するおそれがあるため、まずは管理会社へ状況を確認し、改善が見られない場合は内容証明の送付や振込先の切り替え、弁護士への相談といった段階的な対応を早めに講じることが重要です。
また、こうしたトラブルを未然に防ぐためには、送金ルールが明確で分別管理を徹底している、信頼できる管理会社を選ぶことが何よりの対策となります。港区で賃貸管理会社をお探しの場合は、当サイトで紹介している会社もぜひ参考にしてみてください。