港区の賃貸管理会社の選び方

まずは港区に住んでいる人の
特性を把握することが大切

港区は、都心3区の中でも特にシニア層が多いエリアです。港区が公表している資料（2023年1月1日時点　※1）によると、中央区の65歳以上の人口は11,344人、千代田区は25,519人なのに対し、港区は44,640人にものぼります。

また、港区は国際都市への発展を目指し、2021年度から2026年度にかけて「港区国際化推進プラン」を実施しているのが特徴です。外国人のサポート充実化を進めており、2023年10月時点で21,080人の外国人が在住（※2）。今後も海外から港区へ移り住む人が増えると予測されます。

港区の特性に特化したサービスを
提供している会社を選ぶ

港区の特性に合った賃貸管理会社を選ぶことで、効果的な空室対策や安定的な入居率の向上が期待できます。ご自身のニーズと照らし合わせながら、賃貸管理会社を選ぶ際の参考にしてください。

シニア層や外国人の対応に強い

港区の賃貸管理で安定した入居率を目指すなら、港区に多く在住しているシニア層や外国人の入居者を増やすのが効果的です。しかし、健康面が気になる高齢者や、文化が異なる外国人を受け入れることに不安を抱くオーナーも多いでしょう。

そのため、それぞれの特性に合わせたサービスを提供している賃貸管理会社を選ぶのがおすすめです。シニア層向けには、見守りサービスやバリアフリー設備の提案、緊急時対応を強化し、長期入居を促進。外国人向けには、英語対応や契約サポート、保証会社との連携などを通じて、スムーズな入居手続きを実現します。

外国人オーナーや海外在住のオーナーの場合は、多言語対応や日本の銀行口座がなくても収支の管理ができる賃貸管理会社を選びましょう。国際的なサポートを提供する管理会社なら、海外オーナーでもスムーズに賃貸経営を行えます。

築年数の長い物件の価値を向上できる

港区に多い築30年以上のマンションが多く、設備の老朽化やデザインの古さが原因で空室が長引くほか、家賃の下落につながるリスクがあります。

そこで有効な対策なのがリノベーションです。リノベーションによって物件の魅力を向上させ、家賃の維持・向上や空室期間の短縮が期待できます。特に都市部では、築年数の経過した物件でもデザイン性の向上や無料Wi-Fi、宅配ボックスなど人気設備の導入により、競争力を強化し、長期的な資産価値の維持にもつなげることも可能です。

また、単なるリノベーションではなく、港区ならではのターゲット戦略が重要。デザイン性や居住性を重視する30～50代の層を中心に人気の「ヴィンテージマンション」であれば、個性的な住居を求めるシングル層やDINKs（共働き夫婦）、広めの住まいを求めるファミリー層の入居希望者増加が見込めるでしょう。

当サイトでは、目的別に港区エリアに対応した賃貸管理会社を紹介しています。賃貸管理会社をお探しのオーナーは、参考にしてみてください。

全国の不動産オーナーが
賃貸管理会社を選んだ理由

日本賃貸住宅管理協会（略称：日管協）は、全国の賃貸住宅管理会社を対象として毎年アンケート調査を実施しています。

2023年度に実施された「新規管理物件受託時の条件－委託管理」のデータをまとめているので、不動産オーナーがどのようなポイントを見て賃貸管理会社を選んでいるのか知っていきましょう。

• 入居者募集・仲介：75.0%
• 管理報酬：69.3%
• 建物管理対応：54.7%

回答が50％以上だったポイントのみピックアップしています。多くを占める「入居者募集・仲介」に該当するのは、入居者募集の方法（物件の広告戦略や募集媒体の選定、ターゲット層の設定）や仲介手数料の金額、入居希望者の信用調査や審査基準などのポイントです。

「管理報酬」は、毎月の家賃収入に対して一定の割合を支払う「管理手数料」のこと。毎月発生するので、できる限りコストを抑えられる会社が選ばれているのでしょう。 「建物管理対応」は、建物のメンテナンスや設備の保守点検、清掃業務や修繕工事などの業務が該当します。

調査概要

調査方法：インターネットによるアンケート調査
調査対象：日本賃貸住宅管理協会会員（賃貸住宅管理会社）
調査対象期間：2023年4月～2024年3月
調査時期：2024年7月～8月
回答数：1,989社（管理会社）中699社（回答率35.1％）

賃貸管理会社のここを見るべき10個のチェックリスト

港区で賃貸管理会社を選ぶときは、次の10項目のうち7つ以上を満たす会社を目安にするとよいでしょう。

空室対策から入居者対応、家賃管理や収支報告まで、どこまで任せられるかを具体的にチェックすることで、自分の物件と相性の良いパートナーを見つけやすくなります。

• 空室対策力がある

空室対策力が高い会社は、港区内の賃料相場や競合物件を踏まえたうえで、募集条件をこまめに見直してくれます。

きちんとした写真撮影やポータルサイトでの露出強化、ターゲット層に合った設備提案など、具体的な打ち手を複数提示してくれるかどうかがポイント。募集開始からの反響数や成約までの期間を数字で示してくれる会社なら、オーナーも心強いのではないでしょうか。

• 入居者対応の質が高い

入居者対応の質は、トラブルの対応件数だけでなく、その後の対応スピードと具体的な説明力でも見えてきます。

設備不具合や近隣クレームがあった際に、一次受付から業者手配、報告までの流れがマニュアル化されていれば、入居者対応の質が高いと判断できるでしょう。実際にあった入居者からの問い合わせへの対応例を教えてくれるかどうかも、業者比較の重要なポイントになります。

• 実績の公開データがある

管理戸数や平均入居率、平均入居期間などを公開している会社は、自社の実績に自信を持っているといえます。たとえば港区内の管理実績をエリア別に示していたり、空室期間の推移をグラフで開示していたりすれば、まずは信頼できる会社と判断できるかもしれません。

数字の根拠や集計期間について質問したとき、丁寧に説明してくれるかどうかもチェックしておきましょう。

• 修繕・リフォーム提案のレベルが高い

単に工事の見積もりを出すだけでなく、「いくら投資して、どの程度賃料アップや入居期間延長が見込めるか」をセットで示してくれる会社は、修繕やリフォームの提案力が高いと判断できます。

港区の入居者ニーズを踏まえた設備グレードの提案や、過去事例に基づくビフォーアフターを見せてくれるかも重要なチェック項目。短期的なコストだけでなく、中長期の収支改善まで視野に入れた提案かどうかを確認しましょう。

• 家賃管理(滞納対応・入金管理)が明確

家賃管理の体制が整っている会社は、入金確認のタイミングや滞納時の督促フローを、事前にわかりやすく説明してくれます。督促手段や弁護士・保証会社との連携方針も明示されていれば、トラブル時の対応をイメージしやすくなるでしょう。毎月の入金状況を一覧で共有してくれるかどうかもチェックポイントです。

• 「地域特性」を理解している

港区のエリア特性を理解している会社は、駅・学区・周辺環境ごとの需要や賃料水準を具体的に話すことができます。単に「人気エリアです」といった抽象的な説明ではなく、ファミリー・単身・法人契約など、ターゲット別のニーズを踏まえた提案ができるかどうかを、しっかりと吟味しましょう。近隣の成約事例を交えて説明してくれるかも確認したいところです。

• 収支レポートが分かりやすく、透明性が高い

質の高い管理会社は、家賃収入・管理費・修繕費・広告費などを項目ごとに整理した収支レポートを定期的に提出してくれます。

収支レポートを確認する際には、月次・年次でどれだけ手取りが残ったのかを一目で把握できる形式になっているかがポイント。不明瞭な名目の費用がないか、質問した際に丁寧に内訳を説明してくれるかも見ておきたいところです。

• 担当者の専門性・経験値が高い

担当者の質は、管理の結果に直結します。担当者の質を判断するためには、これまでの港区エリアでの管理経験や担当物件の規模・戸数などを具体的に聞いてみるとよいでしょう。

賃料設定やリフォーム内容の相談をしたとき、根拠を示しながら提案してくれるかどうかも、専門性を見極めるうえでの重要な指標になります。

• レスポンスが早い

問い合わせへのレスポンスの早さは、オーナー対応はもとより、入居者対応のスピードを判断する基準にもなります。メールや電話で質問した際、どのくらいの時間で返答が来るかを事前に体感しておくようにしましょう。休日や夜間の緊急連絡体制についても、あわせて確認しておきたいポイントです。

• 空室対策の「改善案」を定期的に出してくれる

募集開始後の反響状況に応じて、賃料や条件、広告媒体、写真の差し替えなど、具体的な改善案を定期的に提案してくれる会社は頼りになります。

「様子を見ましょう」で終わらせず、一定期間ごとにデータを提示しながら次の一手を一緒に検討してくれるかどうかが、長期的な空室対策力の違いにつながるでしょう。