賃貸管理のPMとBMの違いとは

賃貸経営で混同されやすい「PM」と「BM」の違いについて解説しているほか、不動産経営で使用されることの多い専門用語の意味や具体的な業務内容について解説しています。PMとBMの違いを知りたい、不動産経営の基本を学びたいと考えている方は参考にしてみてください。

PM（プロパティマネジメント）とは？

PM（Property Management）は、入居者への対応も含めた総合的な対応を担当する業務を指す言葉です。オーナーに代わって、入居者の募集（客付け）から家賃滞納の督促、クレーム対応、退去後の原状回復など、不動産の運営管理に関わる実務面全般を代行します。

• 入居者の募集・管理：広告や内見対応、入居契約、家賃の入金管理、滞納督促などを実施
• クレーム対応：入居者からの問い合わせやトラブル処理などを実施
• 退去手続き・原状回復：退去後の修繕や敷金精算などを実施

上記を見ると分かるように、PMは主に人（入居者）とのやり取りや、空室を埋めるための戦略立案など、実務寄りの業務が中心です。

よく混同される言葉として「リーシング」がありますが、こちらは客付け（テナント付け）や契約締結など、仲介業務を中心に対応するもの。仲介業務を含む実務面全般を代行するPMとは対応範囲が若干異なります。

ただし、不動産会社によってはPMとリーシングを明確に区別していないところもあるようです。

BM（ビルディングマネジメント）とは？

BM（Building Management）は、主に建物や設備の維持管理を行う業務を指す言葉です。BMの担当者は建物や設備に関する専門技術やノウハウを活かして、建物の安全を保ち、入居者が心地よく過ごせる物件づくりを行います。

• 建物・外構管理：外壁や植栽などの定期点検・修繕を実施
• 設備管理：エレベーターや給水設備、防災設備などの保守・点検を実施
• 清掃・警備：共用部の清掃や防犯カメラの監視・巡回などを実施

PMがヒト（入居者）の運営管理を中心とするのに対し、BMはモノ（建物や設備）の維持管理が中心になります。オーナーが賃貸物件の管理を一括で管理会社に依頼する場合でも、専有部分の管理はPMが担当、共用部分の管理はBMが担当するのが一般的です。

AM（アセットマネジメント）とは？

AM（Asset Management）は、「何の資産をどれくらい保有し、どのタイミングで売買するか」という意思決定をして、投資の全体像を管理する業務です。不動産だけでなく、株式や債券などの資産全般に対する管理業務で使われます。

• 投資戦略の立案：市場動向の調査、リスク分散の考え方、投資期間の設定などを実施
• 投資商品の購入：購入対象の情報収集や調査、所有者との交渉などを実施
• 保有資産の運用・見直し：ポートフォリオを管理して売買・リバランス（組み直し）を実施

例えば、オフィスビル・マンション・駐車場などの不動産を保有している場合、これらの不動産を持ち続けるべきか、別の投資商品に切り替えるべきか考え、保有資産の収益最大化を目指します。

FM（ファシリティマネジメント）とは？

FM（Facility Management） は、不動産の有効活用を通じて経営効率を上げる業務を指す言葉です。

遊休地（使っていない土地）や空き家・空きテナントなどを、どのように活用して収益を高めるか、あるいは不要な不動産を売却してコスト負担を減らすか、具体的な戦略を考えて実行します。

• 未利用物件の活用：使われていない土地や空き家のリノベーションや転用を実施
• 改善・改良（バリューアップ）：リフォームや省エネ設備への変更を実施
• 不要物件の整理：使い道がなく赤字になる物件の売却

FMは中長期的な視点で「いま持っている不動産をどう活かせば利益が最大化できるか」を見極める戦略的業務です。

不動産経営でよく使用される
用語の違いをおさらい

PM（プロパティマネジメント）	入居者への対応を含む賃貸管理の総合業務
BM（ビルディングマネジメント）	建物・設備の維持管理業務
AM（アセットマネジメント）	不動産を含む資産の 投資戦略・運用管理業務
FM（ファシリティマネジメント）	不動産活用を通じて経営効率を上げる業務

不動産経営を始める方は、用語の違いを知って、どの業務を管理会社に依頼するのか明確にしておきましょう。

当サイトでは、目的別に港区エリアに対応した賃貸管理会社を紹介しています。賃貸管理会社をお探しのオーナーは、参考にしてみてください。

PMとBMの違いを一覧表で比較

オーナーはPM・BMどちらを選ぶべき？

オーナーの時間と役割分担で考える

オーナーがどこまで自分で関わるかによって、PMとBMに任せる範囲は変わってきます。

入居者対応や賃料管理まで細かく見る余裕がない場合はPM中心の体制が適している一方、日々の建物管理に目を配れない場合はBMを強化する選択が有効でしょう。まずは本業に割きたい時間と自分で担いたい役割を整理することが判断の出発点となります。

物件のタイプ別に見るPM・BMの使い分け

区分マンションは入居者募集や賃料回収など入居者対応が中心となるため、共用部は管理組合が担うケースも多く、PMを優先する運用が現実的です。

また、一棟アパートは満室経営を目指すPMと、建物全体の維持管理を担うBMの両方が必要になります。収益運用と建物保全をセットで考えるようにしましょう。

築古物件は老朽化による修繕リスクが高いため、BMを厚くすることを基本とし、計画的な修繕で突発的な出費と資産価値の下落を抑えていく発想が重要になるでしょう。特に港区のように賃料水準が高いエリアでは、建物の見栄えや快適性が賃料設定や入居継続に直結しやすいため、BMを中心としつつPMも添える、というバランスを考慮した体制が有効です。

なお、賃貸経営の世界では、PMやBMとあわせてAM(アセットマネジメント)やFM(ファシリティマネジメント)といった言葉も登場します。

物件を資産としてどのように運用するか、建物や設備をどう活用していくかという考え方とも関連する用語です。

次の章では、これらの用語の意味やPM・BMとの違いについても整理していきます。