賃貸経営の家賃滞納への対策
港区を含む首都圏の
家賃滞納率は？
首都圏の1か月滞納率は1.0％
日本賃貸住宅管理協会（略称：日管協）が実施した2023年度の調査によると、首都圏の1か月滞納率は1.0％でした。入居戸数に対してわずか1％と考えると少なく感じますが、前年度と比較すると増加しています。
ちなみに1か月滞納率の全国平均は1.2％、関西圏は0.7％でした。この滞納率には、家賃債務保証会社が代位弁済した戸数も含まれています。
家賃債務保証会社を
利用するのが一般的
同調査で「保証会社の利用を必須にしている」と回答した首都圏の賃貸管理会社の割合は93.8％でした。これは、2020年4月1日に施行された民法改正に伴い、親族や知人が無制限の責任を負う連帯保証人を立てることが難しくなったためでしょう。
家賃滞納のリスクを回避するため、賃貸業界全体で家賃債務保証会社を利用するのが一般的になっています。
第28回 賃貸住宅市場景況感調査
『日管協短観』の調査概要
調査方法：インターネットによるアンケート調査
調査対象：日本賃貸住宅管理協会会員（賃貸住宅管理会社）
調査対象期間：2023年4月～2024年3月
調査時期：2024年7月～8月
回答数：1,989社（管理会社）中699社（回答率35.1％）
家賃滞納への対処法
家賃滞納があった場合、4つの段階を踏んで対処しましょう。
入居者へ連絡する
（または催促状を送る）
支払い期日を過ぎても家賃が振り込まれない場合、まずは入居者へ連絡を入れましょう。入居者が失念している可能性もあるので、あくまでも「通知」としての連絡に留めるのがベター。催促状は、支払いのお願いや催促をするための文書です。
法的な効力はありませんが、トラブルが長引いた場合に「支払いを求めた事実」の証明として役立つ可能性があります。
督促状を送る
連絡をしてから1週間待っても支払われない、そもそも連絡がつかないという場合は督促状を送付します。督促状は、催促状よりも厳しいトーンで支払いを強く求める文書です。具体的に期限を示し、入金がない場合は法的手続きに移行する可能性を伝えられます。こちらも法的効力はありません。
ただし、催促状よりも「支払いを求めた事実」の証明として使える可能性が高くなります。送る際は誰が誰に対して、いつどんな内容を送ったのか郵便局が証明してくれる「内容証明郵便」を利用しましょう。
催告書を送る
督促状を送っても支払われない場合、法的手続きに進む前の最終警告として「催告書」を送りましょう。例えば「滞納している家賃を◯日までに払えない場合、契約解除の措置を取ります」といった通告が可能です。
督促状と同じく、内容証明郵便を利用することで、法的トラブルを回避する重要な証拠になります。
建物明渡請求を進める
催告書を送っても支払われない場合、賃貸物件の明け渡しを法的に求める手続き（建物明渡請求）を進めます。裁判所を通して、以下の流れで進められるのが一般的です。
- 訴訟の提起：家賃を払わず、退去にも応じない入居者に対して裁判を起こす手続きを実施する
- 勝訴判決の取得：裁判で「家賃を支払う義務がある」「退去しなければいけない」といった内容の判決を取る
- 強制執行の申立て：勝訴判決が出ても支払い・退去に応じない場合、裁判所を通じて強制的に退去させる
家賃滞納をさせないための方法
入居者の選定を慎重に行う
家賃の滞納リスクを下げるためには、入居者が家賃をきちんと払えるかどうかを契約前に見極めることが重要です。安定した収入があるか勤務先や収入証明を確認したり、家賃滞納の前科がないか過去の賃貸履歴や信用情報を確認したりすると良いでしょう。
家賃保証会社を利用する
入居者の選定を慎重に行っても、滞納が起こるリスクをゼロにすることはできません。
家賃保証会社を利用すれば、万が一家賃滞納が起きても、保証会社が家賃を立て替えてくれます。保証会社を利用するには、入居者に保証会社の審査を受けてもらうことが必須です。家賃未払いによる不動産オーナーの損失を軽減できます。
外国人入居者への対策を行う
港区では2021年度から2026年度にかけて「港区国際化推進プラン」を実施しており、2023年10月時点で21,080人の外国人が在住（※2）。今後も海外から港区へ移り住む人が増えると予測されます。
外国人入居者が家賃を滞納した場合の対処法は、ほとんど日本人入居者と同様です。しかし、外国人特有のリスクとして、滞納後に無断で帰国し連絡が取れなくなるケースが考えられます。
このような事態に備えるため、契約時に連帯保証人を設定することが重要です。外国人の場合、親族が日本にいないことが多いため、勤務先の企業や外国人対応の保証会社と契約することが効果的。
また、契約内容や家賃支払いの重要性を入居者が十分に理解できるよう、言語や文化の違いを考慮した丁寧な説明を行うことも、家賃滞納の予防につながります。
賃貸経営における
家賃滞納対策まとめ
家賃滞納のリスクを抑えるには、入居者審査・家賃回収・滞納対応がしっかりした管理会社を選ぶことが重要です。しかし、必要以上に入居審査が厳しい管理会社では、空室期間が長引くリスクも高まります。
オーナーと入居者双方が心地よく賃貸契約を結ぶためには、エリアの特性を熟知し、その特性に適した賃貸管理を行っている会社を選びましょう。当サイトでは、港区の特性にマッチしたサービスを提供する会社を紹介しています。港区の物件をお持ちのオーナーは、ぜひ参考にしてください。
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※2 参照元：TonTon公式HP（https://tonton-inc.com/lp/K6hJLQGr3/）
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