所有物件で孤独死があった時の対処法
賃貸物件のオーナーは管理リスクを下げるためにも、孤独死が発生した場合の対処方法や、そもそも孤独死を発生させないための対策を知っておく必要があります。いざという時にあわてないためにも、具体的な対応手順を把握しておきましょう。
所有物件で孤独死を
発見した際の対処法
入居者と連絡がしばらく取れず、不審に思った管理会社のスタッフが部屋を訪問した際、入居者の孤独死を発見するケースは珍しくありません。所有している物件で孤独死を発見した際、オーナーがとるべき対処法をまとめています。
警察と救急への通報
意識がない入居者を発見した際は、すぐに119（救急）へ連絡して救急車を呼びましょう。入居者が意識を失っているだけの可能性もあるためです。亡くなっている場合も、医師に遺体を確認してもらい、「死亡診断書」をもらう必要があります。
その後、警察（110）へ通報し、現場を保全した上で死因調査などを依頼します。
遺族や関係者への連絡
遺族や連帯保証人がいる場合、状況を正確に伝えて、今後の手続き（賃貸契約の扱いと残置物の処理など）を相談する必要があります。警察や管理会社の情報をもとに、オーナーまたは管理会社から速やかに連絡を取りましょう。
遺族や連帯保証人が遠方に住んでいる場合、メールや電話だけでなく書面のやり取りも検討し、書類の不備がないようにすることが大切です。
警察の現場検証と遺体搬出の手続き
警察が事件性の有無を調査し、「事件性がない」と判断された場合、遺体は遺族に引き渡されます。遺族が確認できない場合、自治体が一時的に費用を負担して火葬や埋葬を実施。故人の財産が残っている場合は、自治体がその財産から費用を精算します。
遺族が遺体の引き取りを拒否した場合も同様に、自治体が一時的に費用を負担して火葬や埋葬を実施。後日、遺族が遺産を相続する場合はそこから費用を精算します。遺産相続を放棄した場合は、相続財産清算人（相続財産管理人）とやり取りの上、費用を精算するのが一般的です。
相続財産清算人（相続財産管理人）とは？
故人に相続人がいない場合、または遺族全員が相続を放棄した場合に、故人の財産を管理・清算する人のこと。家庭裁判所によって、弁護士や司法書士などから選任されるのが一般的です。
残置物の対応
故人が所有していた家財道具や私物（残置物）の処分方法も大切な問題です。遺族が相続の手続きを進める場合、残置物の処分も相続人が実施。遺族が相続を放棄する場合は、相続財産清算人が残置物の管理・処分を行います。
残置物の処分を急ぎたい場合、オーナーが処分費用を一時的に立て替えたり、「予納金」を裁判所に納めたりするケースもあるので覚えておきましょう。予納金は、相続財産管理人への報酬や財産処分にかかる実費をまかなうための前払い金のようなものです。
孤独死における
不動産オーナーのリスク
所有物件で孤独死があった場合、オーナーにどんなリスクが生じるのか解説しています。
家賃未払いのリスク
孤独死が発生し、相続人がはっきりしない、あるいは連絡が取れない場合、賃貸契約の継続・終了手続きを進められません。家賃の未払いが続くほか、部屋を次に貸し出す準備が進められないリスクがあることを覚えておきましょう。
また、口座振替で家賃を受け取っていた場合も、故人の口座が凍結され、家賃が引き落とせなくなる可能性があります。
残置物の処分の負担
遺族が確認できない、または相続を放棄した場合、家庭裁判所によって選定された相続財産管理人が財産を処分して撤去費用を清算します。しかし、撤去費用が故人の財産を上回るケースもあるでしょう。
この場合、オーナーは予納金を支払う必要があります。予納金が余った場合は返還してもらえますが、残らない・足りないこともあり、その場合は1円も返還されません。故人が高齢で物をため込む習慣があり、大量の荷物を残していた場合、高額な撤去費用がかかるでしょう。
原状回復費用の増加
遺体の損傷や放置期間の長さにより、室内の床・壁が汚染されたり、害虫が発生する可能性があります。そのため、通常のクリーニングよりも高額な特殊清掃（体液や臭気の除去などの専門的な清掃）が必要になるケースが多いです。
物件価値の低下
孤独死があった物件は、清掃を入れて原状回復しても、心理的な理由から敬遠される傾向があります。自然死の場合、原則として告知の必要はありません。しかし、自然死でも遺体が長期放置されて特殊清掃を行った場合は告知義務が発生します。
また、他殺・自死・事故死の場合や死因が明らかでない場合も告知が必要です。そのため、次の入居者が見つかりづらくなるでしょう。その結果、家賃を下げざるを得なくなり、物件の収益性が下がる可能性があります。
港区では、シニア層の入居が増加傾向にあり、65歳以上の高齢化率は約17％(※)に達しています。港区での孤独死のリスクも十分に考えられるため、これを防ぐには、孤独死のリスクを軽減するためのサポートを行っている賃貸管理会社を選ぶことが重要です。
当サイトでは、シニア層の孤独死リスクを防止につながるようなサービスを提供し、入居率の向上にもつながる、港区エリアに対応した賃貸管理会社を目的別に紹介しています。賃貸管理会社をお探しのオーナーは、参考にしてみてください。
所有物件で孤独死を
発生させないための対策
ホームセキュリティシステムの導入
室内に人感センサーや安否確認システムを設置することで、一定期間動きがなかった場合に管理会社やオーナー、警備会社に通知が届く仕組みを作ることができます。コストはかかるものの、異常事態を早期発見し、孤独死の発生リスクを減らせるでしょう。
孤独死保険の加入
孤独死保険とは、孤独死が発生した場合の特殊清掃費用や家賃損失を補償してくれる保険です。保険商品によっては、原状回復費用だけでなく、残置物の処分費用や賠償責任もカバーしてくれます。
定期的な見守り
孤独死を防ぐためには、入居者の様子を定期的に把握することが大切です。とくに高齢者が入居している場合は、定期的に管理会社のスタッフが声をかけ、健康状態を確認すると良いでしょう。
シニア層が多いエリアの場合は、シニア向けの見守りサービスを提供している賃貸管理会社に管理を依頼するのがおすすめです。万が一の際にも、警察や遺族とのやり取り、残置物処理、特殊清掃などをスムーズに進める体制が整っているため、オーナーの負担を軽減できます。
港区対応のおすすめ
賃貸管理会社 3選
本サイトでは、空室対策やオーナー向けのコミュニケーションサポートなど、おすすめの賃貸管理会社を3社紹介。 ご自身の目的に合ったサービスを提供している賃貸管理会社を選び、収益の安定化や円滑な経営管理を目指しましょう。
上げたいなら
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- 入居者へのビザの確認や保証会社との連携、賃貸規約の徹底により、受け入れ体制を強化できるため、外国人の入居も安心
- 港区に多いシニア層の入居(※1)も、専門スタッフによる入居審査サポートや24時間見守りサービス導入で、入居者とオーナーの負担を軽減
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- 「ヴィンテージマンション」を専門とした不動産情報サイトを運営しているので、ターゲットをしぼった戦略で入居者の集客が可能