無断転貸が判明したらまず何をする？
賃貸経営において、入居者が無断で部屋を又貸しする「無断転貸」は、家賃滞納や近隣トラブルにつながる恐れがある大きなリスク要因の一つです。民法では、無断転貸は契約解除の正当事由になると規定されています。
無断転貸とは？
無断転貸とは、賃借人がオーナーの承諾を得ずに第三者へ部屋を又貸しする行為です。転貸すること自体が即違法となるわけではありませんが、民法612条では「貸主の承諾が必要」であり、無断の場合は契約解除の正当事由となり得ることが規定されています。
例えば、住居を借りた入居者がサブリース目的で他人に貸すことはもちろん、短期宿泊サービスで収益化するケースも民法上の無断転貸に含まれます。
これら無断転貸の各行為は、契約違反であることはもちろんのこと、近隣トラブルや賃料未払いのリスクを招く恐れがあり、ひいては物件の価値を損なう要因にもなりかねません。オーナーとしては、無断転貸の早期発見と適切な対応が重要です。
参照：民法612条（https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089）
無断転貸で起こりうるトラブル
家賃滞納
承諾を得ずに転貸された場合、実際に住んでいる人物は家賃の支払い責任を負わないので、賃借人が支払いを怠ると家賃滞納と回収不能のリスクが高まります。
近隣トラブル
無断転貸によって居住者が頻繁に入れ替わると、生活音トラブルやゴミ出しルール違反などが増える傾向があり、近隣住民との摩擦が起きやすくなります。近隣住民との摩擦は、物件全体の評判を落とす要因にもなりかねません。
セキュリティの低下
契約者以外が勝手に出入りすることで、物件全体のセキュリティが低下する恐れがあります。同じ物件の居住者の安全や資産価値に影響を及ぼす上、最悪の場合、犯罪に巻き込まれるリスクすらあります。
これらの事態を放置すれば、賃料回収や物件管理に深刻な支障をきたす恐れがあります。無断転貸は大きなリスクをはらんだ事態です。オーナーは十分に注意してください。
無断転貸されていた場合、契約解除できる
賃貸借契約で、賃借人がオーナーの承諾を得ずに物件を第三者へ又貸しすることは、民法契約解除の正当な理由になる「無断転貸」にあたります。
民法第612条により、オーナーの承諾がない転貸は契約を解除できると明記されています。つまり、オーナーは無断転貸を理由に契約を解除し、退去を求めることができます。
無断転貸を放置すれば、家賃滞納や近隣トラブル、物件の価値低下などのトラブルに繋がります。港区のように不動産価値が高いエリアでは、このようなトラブルが大きな損失につながる可能性が高いです。
無断転貸が発覚した場合、その明確な証拠を押さえた上で、弁護士や賃貸管理会社と連携して法的に適切な手続きを取ることが重要です。
参照：民法612条（https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089）
無断転貸は、契約違反であり、放置すれば家賃滞納やセキュリティ低下など多くのリスクを招く恐れがあります。民法第612条に基づき契約を解除できるので、もし無断転貸が判明した場合には、専門家への相談を含め、早期に対応しましょう。
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