汚部屋・悪臭問題への賃貸管理会社の対処法は？
賃貸経営を行っていく中では、汚部屋問題やさまざまな原因による悪臭問題といったトラブルが発生するケースがあります。においに敏感な人にとっては、耐え難い状況の中で生活することになるため、苦情やクレーム、退去につながる可能性もあります。こちらの記事では、汚部屋・悪臭問題が発生した場合の賃貸管理会社・オーナー（物件所有者）それぞれの対応についてまとめましたのでぜひ参考にしてください。
賃貸管理会社の汚部屋・悪臭問題への対処は？
ここでは、汚部屋・悪臭問題が発生した場合に賃貸管理会社で行う対応をまとめています。どのような対応が行われるのか順を追って見ていきましょう。
苦情受付・現地確認
賃貸物件において汚部屋や悪臭などの問題が発生した場合には、物件の入居者や、近隣住民から苦情やクレームが入るケースがあります。もし実際に苦情が入った場合には、まずは現地を訪問して確認を行うことが必要となります。どのような汚れ具合なのか、悪臭の原因は何なのかといった形で状況を詳細に把握し、その後の対応について検討していきます。
入居者への注意・指導
現地を確認し、悪臭やごみの放置など管理が不十分であると確認された場合には、入居者に対する注意や指導を行います。例えば、書面や口頭による注意喚起を行う、悪臭や汚部屋の原因となる行為（ごみの放置・換気不足・ペットの飼育方法など）の改善指導を行う、清掃や換気などに関する具体的なやり方の説明を行うといった対応が考えられます。
このように該当する部屋の入居者に対し、日常的な換気や清掃の重要性をしっかりと伝えることによって、生活習慣の改善と再発防止を求めます。
再発・未改善時の対応
注意や指導を行ったとしても改善が見られない場合や、一度改善したものの時間の経過とともに再度悪臭が発生した・汚部屋に戻ってしまったという場合には、管理会社では再度対応する必要があります。
この場合には、内容証明郵便にて「いつまでに片付けを完了させてほしい」「このまま改善されない場合は、契約解除の可能性もある」といった点を、入居者に対して正式に通知します。ここでは、ごみを撤去する期日は余裕を持って記載し、期日に向けて複数回にわたり通知するのが有効といえます。また、状況に応じて片付けや清掃の専門業者を紹介・手配を行うケースも考えられます。
共用部の管理
賃貸物件の悪臭問題を発生させないためには、共用部の管理も大切です。例えばごみ置き場に生ごみが散乱していたりすると、特に夏場は悪臭の原因となる上に虫やネズミ、カラスなどを引き寄せることにもつながります。このような状況を発生させないためにも、清掃をこまめに行うことに加えて、入居者に対し分別ルールを周知する、張り紙などを行って注意喚起を行うといった方法により、共用部から発生する可能性がある悪臭の予防や対策を行っていきます。
このような汚部屋や悪臭によるトラブルを防ぐには、入居者に対してルールの徹底をしっかりと行ってくれる賃貸管理会社を選択することが重要なポイントとなってきます。
当サイトでは、目的別に港区エリアに対応した賃貸管理会社を紹介しています。賃貸管理会社をお探しのオーナーは、参考にしてみてください。
オーナー（物件所有者）の対応
続いて、汚部屋問題や悪臭問題が発生した場合のオーナー（物件所有者）の対応について見ていきましょう。
契約上の対策
汚部屋や悪臭問題が発生しないように、まずは新しく入居するタイミングでの対策を行います。賃貸借契約を締結する際に、「室内を清潔に保つ」「ゴミ出しのルールを守る」といった特約を盛り込み、入居者に承諾してもらうことで、トラブルの発生を予防していきます。
管理会社との連携・指示
汚部屋や悪臭問題の発生について管理会社から報告を受けた場合、まずは状況を確認します。その上で、内容証明郵便の送付や、清掃などの専門業者の手配に関する対応の承認や指示を行います。
最終的な法的対応
管理会社からの指導や通知を繰り返したとしても、汚部屋や悪臭の問題に改善が見られない場合には、賃貸借契約の解除について検討します。その場合、退去請求や強制執行などの法的措置を進めていくことになりますが、管理会社や弁護士などと連携しながら手続きを進めていくことが大切です。
原状回復・損害賠償請求
入居者が退去した後、部屋の片付けや清掃を行います。場合によっては、次の住人が住めるような状況に戻すための対応が必要になることもあります。残置物の撤去や清掃、原状回復に必要となった費用は入居者に請求を行いますが、必要に応じて損賠賠償請求も行うこともあります。
ただし、原状回復に関する費用の算出に関しては、国土交通省が公表している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に基づくことになります。ただ部屋のダメージがひどく請求金額の算出に迷うようなケースについては、専門家に相談することがおすすめであるといえます。
汚部屋・悪臭問題への注意点
汚部屋や悪臭の問題に対応する場合には、いくつか注意点があります。例えば、明らかに不要なものに見えたとしても入居者の所有物を無断で処分する、個人を特定して共用部や扉に張り紙を行う、対象の部屋の水道や電気を止めてしまうといった行為を行った場合には、所有権侵害や名誉毀損、契約違反につながってしまうため、注意が必要です。
このような汚部屋や悪臭に関する問題が発生した場合、入居者の生活習慣が原因となっているケースについては入居者責任、また建物や設備の不備が原因となっているケースはオーナー・管理会社の責任となります。
賃貸管理会社とオーナーが連携し、適切な対応を取ることが大切
こちらの記事では、賃貸物件における汚部屋や悪臭の問題への対応をまとめてきました。このような問題を放置してしまうと、衛生面などで問題が出てくることに加えて、他の入居者や近隣にも被害が及んでしまう可能性があるため、迅速な対応が求められます。
対応にあたっては、管理会社は現場対応や入居者への指導、共用部の管理について対応し、オーナーは契約や法的な対応、最終的な責任を担うといった役割を持ちます。問題が発生した場合には双方が連携し、段階的かつ法的に適切な対応を行っていくことが重要であるといえます。
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