家賃の減額に応じる必要はある？

家賃の減額に関するトラブルは、近年じわじわと増えつつあります。「エアコンが古い」「日当たりが悪い」など、入居者から家賃の見直しを求められたとき、オーナーはそれに応じる必要があるのでしょうか。

本記事では、減額のルールや判断基準、対応時の注意点を整理しながら、安定経営につなげるための視点を紹介します。

家賃にはどのようなルールがある？

借地借家法：賃料変更のルールを定めた基本法

家賃の増減額に関する基本的なルールは、「借地借家法」によって定められています。借地借家法とは、貸主・借主の一方的な主張だけで家賃を決めることを防ぐ目的で設けられた法律です。

法律上、周辺の相場が著しく下がった場合や、建物の老朽化などで価値が下がった場合には、借主が家賃の減額を請求できるとされています（借地借家法第32条）。

ただし、実際に減額が認められるかどうかは、物件の状況や契約内容、近隣相場との乖離など、さまざまな要素を考慮して総合的に判断されます。

また、契約書に「家賃は減額しない」などの特約があっても、借地借家法上、無効とされるケースが多く、その特約に関する法的な効力は限定的と考えられます。

このため、オーナー側が一方的に減額要求を拒否できない状況も生まれやすく、対応には慎重さが求められます。

ただし、仮に借主の要求通り家賃の減額が認められたとしても、さかのぼって過去分を請求されることは原則としてありません。減額が決まった日以降に適用されることが一般的で、突然大きな金銭的負担が発生する心配はほぼありません。

賃料減額ガイドライン：実務で使われる判断基準

法律とは別に、実務上では家賃減額ガイドラインが参考にされています。これは、公益社団法人日本賃貸住宅管理協会が提示している考え方で、賃料の見直しに際しての「目安」を整理した資料として多くの管理会社が参考にしています。

たとえば、周辺の家賃相場が著しく下落した場合や、建物の老朽化・設備不良などがある場合には、減額を検討する余地があるとされています。

逆に、借主の一方的な都合（収入の減少や在宅勤務の増加など）だけでは、正当な理由とみなされにくい傾向にあります。

また、以下のようなケースでは、減額請求が通りにくいといえるでしょう。

• 契約時から相場よりも低い家賃設定であった
• 借主の自己都合による居住環境の変化
• 周辺環境に大きな変化がない状態での減額請求

このように、ガイドラインはあくまで目安にすぎませんが、一定の合理性がある判断基準として活用されています。オーナーとしては、法的ルールだけでなく、実務的な指針にも目を通しておくと、より安心です。

実際に減額しているオーナーはどれくらい？

賃料減額に応じたオーナーは全体の12.4％。一定のルールはありますが、実際に減額まで至るケースは限定的です。

特に多いのは「設備の老朽化」や「日照・通風の悪化」など物件側の不具合によるもの。対応を怠ると減額に発展する可能性があります。

事前のメンテナンスや入居者対応の工夫で、防げるトラブルも少なくありません。

• 国土交通省 令和3年「改正民法施行に伴う民間賃貸住宅における対応事例集」https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001399740.pdf

減額の対象になるか判断が難しい場合

使用不能な期間

一時的なトラブルによる短期間の使用不能では、減額対象と認められないことがあります。修繕に要した日数が長期に及んだ場合でも、代替措置がとられていれば減額に直結するとは限りません。

使用不能の程度

一部の設備に不具合が出ても、居住全体に支障がなければ「使用不能」とは判断されないこともあります。生活の根幹を損なうほどの支障があることが判断基準です。

使用不能な面積

物件の一部だけが使用できなくなった場合、全体の面積に対しての割合が問われます。数㎡の範囲であれば減額対象とならない可能性もあり、具体的な影響の大きさを確認する必要があります。

代替手段や代替品の提供

設備が故障した場合でも、すぐに代替品を貸し出したり別の手段を講じたりしていれば、減額の必要がないと判断されることがあります。対応の早さや内容がトラブル回避に直結するでしょう。

参照元：国土交通省 令和3年「改正民法施行に伴う民間賃貸住宅における対応事例集」https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001399740.pdf

家賃の減額交渉におけるNG行為

交渉をはねのける｜一方的な拒否はトラブルの火種に

減額の申し出に対し、理由を聞かず即座に拒否する対応は避けるべきです。たとえ納得できない要求であっても、まずは入居者の主張を冷静に聞き取る姿勢が大切です。話をはねのけたことで信頼関係が損なわれば、他の不満も主張される恐れがあるのでご注意ください。

また、減額請求を一方的に拒否した場合、入居者が不動産会社や弁護士に相談し、正式な減額請求へ発展する可能性も出てきます。単なる相談だったはずの話が、法的トラブルへと移行してしまいかねません。

相手の言い分を受け止めつつ、事実関係を整理したうえで慎重に対応することが、結果的に穏当な結果へと至る近道です。

即答する｜その場での判断が誤解を生むことも

減額の申し出に対し、その場で「分かりました」と答えてしまうことも避けたい対応です。軽い気持ちで口にした一言が、入居者にとっては「減額決定」と受け取られてしまう恐れがあるからです。

実際にはオーナー側での十分な検討や管理会社との相談が必要なケースであっても、即答してしまえば、あとからの撤回が難しくなるので注意しましょう。

また、相場や契約内容、減額の根拠などを確認せずに減額へ応じることは、以後の賃貸経営の安定性にも影響を及ぼしかねません。

一時保留の姿勢を取りつつ、「内容を確認のうえで後日返答します」と丁寧に伝える対応が望ましいでしょう。

定期的な設備メンテナンスが大切

設備の不具合は、賃料減額の主な要因のひとつ。特に給湯器やエアコンなど、使用頻度の高い設備ほど故障時の生活への影響が大きいため、入居者の減額請求へとつながるリスクがあります。

このような事態を防ぐためには、各設備の耐用年数を把握し、定期的に点検・交換しておくことが重要です。

まとめ｜減額交渉を防ぐには「備え」が大切

家賃減額に関する法律やガイドラインには一定のルールがありますが、現場の対応により結果が左右されるケースも少なくありません。

交渉の初動を誤ると、信頼関係の悪化やトラブル拡大につながる恐れがあるので、入居者から減額を要求された場合には、慎重かつ冷静に対応する必要があります。

日頃の設備管理・メンテナンスが、減額に関するトラブルを防ぐカギになります。

専門知識のある賃貸管理会社へ物件管理を一任するようおすすめします。